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甲级写字楼空置创新高 北京商业地产风险凸现

去年1-11月，北京经济保持平稳运行态势，同期全市签订外商直接投资项目1941个，同比增长20.5%，实际利用外商直接投资34.2亿美元，同比增长26.4%，但经历了18个月连续上涨的北京甲级写字楼市场却出乎意料地出现了租金回落。

戴得梁行日前发布的写字楼市场报告显示，去年第四季度，北京甲级写字楼平均租金下跌至27.1美元/月/平方米(实用面积)，比三季度下降0.3个百分点。供应方面，双子座大厦，中环世贸C/D座，英蓝国际金融中心，科技大厦以及西环广场均在本季正式入伙，新增办公面积近40万平方米，达到近期供应最高点，而需求方面，市场整体吸纳量比第三季度有所下降，约为13.8万平方米，由此导致市场平均空置率比三季度大幅上升5.3个百分点，增至17.7%，达到2000年以来的最高水平。目前，北京甲级写字楼总体存量已达400.8万平方米。各区域空置率中，只有东二环区域下降至5.7%外，其他区域空置率都迅速增加。中关村地区空置率再次回升到30%，CBD、东长安街/建国门、燕莎和金融街地区的空置率也分别上涨到16.3%、13.1%、11.2%和8.8%。

写字楼销售方面，价格保持平稳，平均报价为2341美元/建筑平方米，银行业成为本季度成交主力。继中国人寿购买国际金融城，银监会购买鑫贸大厦西楼后，中国建设银行和美洲银行又于去年11月在金融街即将入伙的长安兴融中心联合购买约5万平方米建筑面积，这是北京市场上第一个国内外银行联合购买写字楼物业的案例，戴得梁行认为此举进一步凸现了北京写字楼市场巨大的投资潜力，北京凭借写字楼市场的收益稳定性和良好的升值前景，已成为上海之后投资市场最为活跃的城市。

戴得梁行分析认为，虽然，2006年中国将迎来入世过渡期的最后一年，北京写字楼市场有望获得更多更广的需求支持，但从供给面看，2006年北京甲级写字楼市场依旧面临租金下调压力。据该行预测，今年北京预计有将近150万平方米写字楼面积进入市场，且广泛分布于各个区域，其中，金融街和CBD新增面积将达到50万平方米，市场竞争将进一步加剧，因此整个2006年，北京甲级写字楼市场租金将进一步表现出下调的趋势。

500万平方米商铺难觅商家

【记者陈雪根北京报道】国际物业顾问戴得梁行研究表明，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，创下历史最高峰值。由于商铺面积急速增长，市场新增需求相对缓慢，导致目前大部分项目均面临巨大的招商压力，北京商业地产开发风险开始显现。

戴得梁行助理董事张家鹏分析，2005年外资零售商进入北京速度加快，北京零售市场上的品牌丰富度明显提高，但与其商业地产市场商铺面积的急剧增加相比，目前仍表现出供过于求的状态。由于零售商开店规模及速度都有相对固定规划，难以完全契合市场的迫切需求，因此造成商业地产发展商激烈争夺商户的态势。诸多零售商家由于备选项目众多，因此其比较选评也变得更为细致，比发展商更为主动。

在商铺集中供应量较大，零售商成为稀奇资源的前提下，为了实现招商目标或快速推动招商，发展商不得不降低租金标准，结果导致目前北京市场商铺租金下滑，甚至为了吸引目标租户，部分优良位置项目租金更降到了原正常值的一半以下。即使如此，仍有部分项目难以按既定定位实现招商，从而不得不放低目标租户的甄选标准，接受形象档次相对低的客户。

由于不能按期实现招商，使得相当数量的项目不得不将开业时间一再后延，其中包括很多素质优良的项目。同时，不能按期开业，也给已入住商家造成不良影响，使其在再次选址时更加谨慎，决策时间也相对加长，无形中又为后来新项目的招商造成更大压力。

在市场竞争压力下，不少发展商开始寄希望于专业力量完成招商，但目前代理公司众多，整体能力并未达到相对良好的状态，这又为商业地产的发展造成潜在风险。

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